실패없이 부동산을 매입하려면

                                       시세파악과 내재가치에 대한 소고-

부동산가격을 결정하는 요인은 많이 있지만 일반적으로 수요, 공급에 의해 시장에서 자율적으로 결정된다. 부동산시장에서 상승장과 하락장에 따라 투자이익을 높이려는 투자전략은 다를 수 밖 에 없는데, 부동산투자에서 백전백승하는 방법은 아주 간단하다. 부동산을 싸게 매입하거나, 매입한 부동산을 비싸게 매도하는 것이다.

부동산을 저가에 매입하는 방법에는 공, 경매를 이용하거나 시장에 나온 급매물을 싸게 매입하는 등이 있다. 부동산을 고가에 매각하는 방법은 부동산을 저가에 매입하는 방법보다는 어렵다. 왜냐하면 이미 부동산시장은 정보가 완전히 공개된 자유경쟁시장이기 때문에 비싼 매물을 매입하려는 수요자를 찾기 어렵기 때문이다. 부동산을 고가에 매도한다는 것은 매입가격보다 비싸게 매도한다는 의미보다는 시세보다 비싸게 매도한다는 의미에서 어렵다는 것이고 매입한 가격보다 비싼 시세로 매도한다면 성공적인 투자라고 할 수 있겠다.

부동산을 저가에 매입한다는 것은 성공투자의 시작이고 지름길인 것은 분명한데 이를 정확하게 실행하는 것은 생각보다 어렵다.

정확한 시세

지금처럼 금융위기로 한번 폭락했던 부동산 시장이 1차 상승국면을 지나 2차 상승국면으로 진입할때 거래유형을 보면 시세보다 싸게 나왔다고 생각하여 부동산을 매입했는데 잔금을 지불하고 보니 다른 매매된 부동산이 훨씬 더 저가에 거래된 사례가 있고, 시세보다 싸게 매입하였는데 나중에 보니 싸도 이만저만 싼 게 아닌 대박이 터진 거래도 있다.

부동산가격은 주식처럼 똑같은 물건이 하루에도 수 천 번 빈번한 거래가 이루어지는 자산이 아니라서 적정가격을 파악하기도 결정하기도 어렵고 많은 시간이 소요된다.

정확한 시세를 파악하기 위해서는 실제 거래가격과 가격변동 흐름 두 가지를 조사해야 한다. 실제가격은 아파트의 경우는 국토해양부에서 분기별 공동주택 실거래 가격을 공표하고 있으므로 이를 참조하면 되고, 다른 부동산들은 실거래가 신고를 통해 등기부등본에 거래가격이 기재되고 있으므로 거래된 물건의 등기부등본을 열람하면 된다.

가격변동의 흐름을 조사하기 위해서는 지난 몇 년 동안의 가격 변동 표를 만들어서 다른 지역의 가격변동에 비해 현재 거래 예정물건의 가격 변동 폭을 파악하여 적정가격을 분석해야 한다.

또한 토지와 같이 거래 빈도가 높지 않은 것은 공시지가나 공시가격의 변동율을 조사하여 시세변화와 비교하여 파악하면 된다. 가격변동을 조사하는 이유는 지난 1년 동안 부동산거래 사례가 많지 않아 실거래가를 파악하기 어렵기 때문이다. 몇 달 동안 거래가 1건 이루어 졌다면 그 매매가가 실제 해당 부동산의 표준가격이 될 수 없기 때문이다. 어떤 매수자는 이전에 이루어진 1건의 거래를 모른 채 더 싼 가격에, 더 비싼 가격에 매입할 수도 있다.

이와 같은 실수를 하지 않기 위해서는 별도로 인근지역이나 유사지역 내에 해당종목의 부동산에 대하여도 같은 시세와 가격변동흐름을 조사한다면 더욱 완벽한 시세파악을 할 수 있다.

부동산 시세는 계속적으로 변화하지만 매매 시 정확한 가격을 결정할 수 있다는 것은 거래 예정물건이 ‘싸다’라는 것을 알고 즉시 매입결정 할 수 있을 것이므로, 저가에 매입한 만큼 단기수익이 보장되는 것이다.

내재가치가 높은 부동산 매입

절대적으로 싼 물건이라는 정보를 가진 사람이라도 그 물건이 진짜 저가물건인지에 대한 확신이 없거나 확신이 있다고 하더라도 매입자금도 충분치 않다면 큰 수익을 내기는 어려울 것이다.

이러한 저가 매물들은 여러 가지 이유를 달고 나오고 있다. 가장 친근한 단어는 ‘경매진행물건’이다. ‘경매예정물건’이라는 광고를 일간지에서 많이 볼 수 있고, ‘이민’이나 ‘상속물건’, ’부도전 급매‘, ’구조조정 급급매‘ 등의 광고물건도 흔히 볼 수 있다. 이러한 물건들은 대분분 소유자들의 광고 물건이 아니라 부동산을 업으로 하는 공인중개사가 매매중개하기 위한 광고이다. 따라서 저가매물들은 대부분 공인중개사들이 가지고 있으므로 곳곳에 발로 뛴 만큼 부동산을 저가에 매입할 수 있는 기회가 생길 것이다.

부동산가격은 개별적 특성이 강하고 사람들마다 다르기 때문에 정의내리기 어렵다. 부동산가격을 결정하는 요인에 대한 시각도 다르므로 부동산가격이 가지는 내재가치를 평가하는 기준이나 상대가치에 대해서도 다를 수 밖에 없다. 내재가치는 해당부동산의 미래의 잠재적 가치를 말한다. 내재가치를 결정하는 요인은 많이 있겠지만, 내재가치가 해당 부동산가격에 충분히 반영돼 있지 않다면 장기적으로 부동산가격은 상승하게 될 것이다. 미래에 부동산가격이 상승한다는 것은 결국 부동산을 싸게 매입하였다는 것이므로 내재가치가 높은 부동산을 매입하는 것을 부동산을 저가에 매입하는 방법이 된다.

부동산내재가치를 계산하는 방법은 몇 가지 있지만 내재가치를 결정하는 요인이 너무 많아서 계량화하기 어렵다. 예를 들면 현재 주택가격의 적정수준을 계산을 방법으로 연소득 대비 주택가격비율을 나타내는 PIR(price income ratio)인데 우리나라 평균 소득은 주택구입비율의 7배 정도 되는데 강북은 8배 강남은 13배 수준이다. 강남가격은 강북에 비해 가격거품이 크다는 것인데도 계속해서 강남주택가격은 상승중이고 앞으로도 더 상승할 여지가 있다. 주택 보급율 등의 지표들도 있지만 주택가격에 영향을 미치지만 역시 그 효과를 수치로 나타내기는 어렵다.

기업의 내재가치는 PER, 배당수익 등이 양호하더라도 흑자도산과 같은 다양한 변수에 의해 변하지만 부동산의 내재가치는 기업의 내재가치처럼 쉽게 변하지 않는다. 내재가치를 결정하는 요인에는 기본적으로 임대수익률, 공시지가, 금리수준, 유동성여부, 수요공급수준 등이 포함된다.

국내에서의 내재재가치는 정책적인 결정에 의해서 영향을 많이 받는다. 서울 동북권 르네상스 프로젝트나 개포동 용적율 완화, 수도권 서남권으로 개발축 변경, 서울 9호선 지하철개통, 분당선 연장 및 신분당선, 제2 경부고속도로, 재개발, 재건축 규제완화 등 대규모 개발정책과 도로 개통, 보유세 감소, 양도세 중과 완화 등 여러 가지 세재혜택 등은 토지나 주택가격 상승요인 뿐아니라 내재가치의 상승을 가져온다.

부동산가격은 장기적으로 내재가치 수준으로 상승하므로 매도자는 내재가치가 반영된 가격을 매도시점으로 잡아야하고, 매수자는 내재가치가 반영되기 전 가격으로 매입해야 된다.